美國住宅樓價飛天,辦公樓卻入地了

時間:2021年07月07日 07:54:21 中財網
  自2015年石油泡沫破滅后,由于油氣行業大量破產和裁員,休斯頓寫字樓空置率本已高達20%以上,今年二季度則進一步飆升至31%,意味著近三分之一辦公區域處于待售狀態。

  美國住宅樓價飆升未能讓辦公樓市場分得一杯羹,后者因疫情持續遭到冷遇。

  過去一年,由于居家辦公成為許多美國人工作“新常態”,辦公室使用面積大幅減少。各大主要寫字樓內,公司為節省成本紛紛騰出已租下的閑置辦公空間,投放轉租市場,使得疫情前就開始的供需失衡問題加劇,辦公區域價格明顯下降。

  這在休斯頓尤其明顯。自2015年石油泡沫破滅后,由于油氣行業大量破產和裁員,休斯頓寫字樓空置率本已高達20%以上,今年二季度則進一步飆升至31%,意味著近三分之一辦公區域處于待售狀態。

  Savills提供的房地產數據顯示,在休斯敦北部一些地區,空置率甚至高達51%。目前,休斯頓當地租賃量已比2019年二季度減少41%,租金維持在每年28.96美元/平方英尺上下,變化不大。

  舊金山寫字樓市場則是歷史性地供過于求——根據Wolf Street的說法,從“全美最炙手可熱”急劇降溫,空置率從2019年二季度的7%左右飆升至25%以上,南部地區達到35%,整體轉租庫存升至歷史新高。

  相較休斯頓,舊金山辦公樓平均租金在每年70美元/平方英尺以上,是前者一倍還多。高昂的租賃成本使得許多雇主早在疫情前,就開始遷往租金更便宜的德州等地。

  目前,舊金山租賃量已比2018年第二季度下降62%,比2019年第二季度下降56%,其中40%為續租。隨著租賃需求減少,租金較2019年二季度下降12%。

  洛杉磯、芝加哥、華盛頓、西雅圖、曼哈頓等地,辦公樓市場都深陷危機。

  洛杉磯:辦公區域整體空置率達24.1%,最高38.0%;租賃量比2019年二季度下降42%,其中38.5%為續租。雖然租金繼續以同比6%漲至每年46.08 美元/平方英尺,但實際優惠力度比以往要大得多。

  芝加哥:辦公區域整體空置率達21.9%,最高28.0%;租賃量比2019年二季度下降52%,其中逾一半為續租;租金緩慢降至每年40.40美元/平方英尺,大致與2017年的水平相當。

  華盛頓特區:辦公區域整體空置率達21.1%,最高26.9%;租賃量比2019年二季度下降37%,其中超一半來自政府,57%為續租。據Savills,雖然租金每年58.45美元/平方英尺較先前變化不大,但“優惠力度已創下歷史新高”。西雅圖:辦公區域整體空置率達19.4%,最高29.8%;租賃量比2019年二季度下降60%。同樣,雖然租金與先前基本持平,但“慷慨的優惠措施和靈活的租賃條款”變相降租。西雅圖:辦公區域整體空置率達19.4%,最高29.8%;租賃量比2019年二季度下降60%。同樣,雖然租金與先前基本持平,但“慷慨的優惠措施和靈活的租賃條款”變相降租。

  曼哈頓:作為美國最大的寫字樓市場,曼哈頓當前辦公區域整體空置率為18.4%,最高25.8%;租賃量比2019年二季度下降50.5%。租金緩慢降至每年75.60美元/平方英尺,比2019年二季度下降3.5%,同時優惠力度與2020年初相比繼續增加。
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